Ίδρυση εταιρείας με σκοπό την εκμετάλλευση ακινήτων

 Καλησπέρα σας,

Ζευγάρι έχει στην κατοχή του ακίνητη περιουσία οι οποία περιλαμβάνει οικόπεδα, κατοικίες και επαγγελματικούς χώρους τα οποία εκμισθώνει. Δεδομένου ότι σαν φυσικά πρόσωπα η φορολογία εισοδήματος από την εκμετάλλευση ακινήτων είναι μεγάλη, σκέφτονται να ιδρύσουν μια εταιρεία.

Ποια κατά την άποψη σας είναι η καταλληλότερη μορφή εταιρείας να ιδρύσουν λαμβάνοντας υπόψιν την φορολογία εισοδήματος αλλά και την πιθανή ένταξη τους στο μέλλον σε αναπτυξιακούς νόμους;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

 α. Για την επιλογή του τύπου της εταιρίας πρέπει να ληφθούν υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε νομικού τύπου τόσο της εμπορικής όσο και της φορολογικής νομοθεσίας, αλλά και του κόστους λειτουργίας.

β. Ανεξάρτητα του τύπου που θα επιλεγεί,  θα πρέπει να εξετάσετε την περίπτωση εισφοράς των ακινήτων στο εταιρικό κεφάλαιο.  Η εισφορά ακινήτου στο κεφάλαιο εταιρείας γίνεται υποχρεωτικά με την σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου (άρθρο 369 του ΑΚ) αφού προηγουμένως έχει καταβληθεί και ο αναλογών φόρος μεταβίβασης 3% (ΦΜΑ –  >Ν. 1587/1950).
Δεν προκύπτει υποχρέωση καταβολής φόρου συγκέντρωσης κεφαλαίου σύμφωνα με το  >Ν.1676/1986, επειδή αναφέρεστε σε αρχικό κεφάλαιο και όχι σε αύξηση κεφαλαίου Ο.Ε.
Εφόσον η εισφορά του ακινήτου γίνει στην αντικειμενική του αξία, δεν υφίσταται υποχρέωση εκτίμησής του από ορκωτό εκτιμητή στις προσωπικές εταιρίες. Η υποχρέωση υφίσταται εφόσον η εισφορά του ακινήτου αποτιμάται σε αξία μεγαλύτερη της αντικειμενικής.

Στις ΙΚΕ, η εισφορά (ως κεφαλαιακή σε είδος τυγχάνει  χρηματικής αποτίμησης η οποία  γίνεται σύμφωνα με τα άρθρα 9 και 9α του κ.ν. 2190/1920 (σ.σ. άρθρο 17 ν. 4548/2018). Αποτίμηση δεν απαιτείται, αν η αξία της εισφοράς, κατά το καταστατικό ή την απόφαση που αυξάνει το κεφάλαιο, δεν υπερβαίνει τις πέντε χιλιάδες (5.000) ευρώ (άρθρο 77 ν. 4072/2012).

γ. Τα ενοίκια που εισπράττονται  αποτελούν κοινά επιχειρηματικά έσοδα της εταιρίας  σύμφωνα με το  >άρθρο 21 παρ. 1 του Ν. 4172/2013 περί Κ.Φ.Ε., δεδομένης της αποξένωσης από το ακίνητο του φυσικού προσώπου, με έκπτωση των επιχειρηματικών δαπανών. Για τα νομικά πρόσωπα ο φορολογικός συντελεστής ανέρχεται σε 22% (παρ. 1 άρθρου 58 ΚΦΕ).

Αν επιλεγεί  παραχώρηση της χρήσης των ακινήτων σε οποιοδήποτε εταιρικό τύπο με δωρεάν παραχώρηση, δημιουργεί υποχρέωση δήλωσης εισοδήματος ακίνητης περιουσίας για τα φυσικά πρόσωπα σύμφωνα με τις διατάξεις των παρ. 1, 2  του άρθρου 39 του ΚΦΕ.

δ. Επιπλέον, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι στις προσωπικές εταιρίες με διπλογραφικά βιβλία, στην ΙΚΕ, ΕΠΕ ή ΑΕ, η διανομή κερδών φορολογείται με συντελεστή 5%. Δεν ισχύει αυτό για τις προσωπικές εταιρίες με απλογραφικά βιβλία. Η τήρηση διπλογραφικών βιβλίων δημιουργεί ιδιαίτερες φορολογικές υποχρεώσεις και  επιπλέον λειτουργικό κόστος, ενώ στις ΙΚΕ, ΕΠΕ και ΑΕ υφίσταται υποχρέωση σύνταξης και δημοσίευσης των οικονομικών καταστάσεων.