Για τα ερωτήματά σας προτιμήστε την αποστολή email (simvoulatoras@gmail.com) ή την συμπλήρωση της φόρμας με τον τίτλο «Ρωτήστε μας» που υπάρχει κάτω ακριβώς από τον τίτλο του ιστολογίου. Ελάχιστη αμοιβή 20 ευρώ +Φπα 24%. Ελάχιστη αμοιβή για ραντεβού 50 ευρώ +Φπα 24%.

Δευτέρα, 25 Φεβρουαρίου 2019

Διακοπή ατομικής οικοδομικής επιχείρησης με απούλητα νεόδμητα ακίνητα.(Εισόδημα-ΦΠΑ)

Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου

1. ΓΕΝΙΚΑ

Στην ατομική οικοδομική επιχείρηση, το φυσικό πρόσωπο αποτελεί τον μοναδικό φορέα της δραστηριότητος της (για την ανέγερση και την πώληση των οικοδομών).

Διακοπή εργασιών της ατομικής οικοδομικής επιχείρησης 

Στην περίπτωση που η ατομική επιχείρηση διακόψει τις εργασίες της (για συνταξιοδότηση του φορέα ή για άλλο λόγο) πρέπει να δει τι θα κάνει με τα απούλητα εμπορεύματά της, δηλαδή τα διαμερίσματα, κατά την στιγμή της διακοπής.

Επίσης πρέπει να δει τι θα κάνει: 
• με την φορολογία εισοδήματος για τα παραπάνω απούλητα διαμερίσματα.
• με τον ΦΠΑ που αναλογεί στα διαμερίσματα αυτά 

2. Ο ΦΟΡΟΣ  ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΓΙΑ ΤΑ ΑΠΟΥΛΗΤΑ ΝΕΟΔΜΗΤΑ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ ΠΟΥ ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΔΙΑΚΟΠΗ  

Τα νεόδμητα διαμερίσματα που δεν έχουν πουληθεί κατά την στιγμή της διακοπής των εργασιών της ατομικής οικοδομικής επιχείρησης, παραμένουν στην κυριότητα του φυσικού προσώπου-κατασκευαστή-εργολάβου. 

Δεν γίνεται καμιά νέα μεταβίβαση. Επομένως δεν δημιουργείται κάποιο εισόδημα, δεν αποκτάται κάποιο έσοδο από τον εργολάβο-φυσικό πρόσωπο. 

Εάν μετά την διακοπή ο εργολάβος κρατήσει τα νεόδμητα απούλητα ακίνητα μπορεί:
- να τα ιδιοχρησιμοποιήσει ως επαγγελματική του εγκατάσταση, ή 
- να ιδιοκατοικήσει σε αυτά και να καλύψει τις στεγαστικές του ανάγκες, ή
- να τα εκμισθώσει 
- να παραχωρήσει δωρεάν την χρήση τους

Η αξία των ακινήτων αυτών δεν θα προσαυξήσει τα ακαθάριστα έσοδα της επιχείρησής του εργολάβου-επιχειρηματία. Αυτό συμβαίνει γιατί, στην περίπτωση αυτή, δεν υπάρχει το στοιχείο του κέρδους από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Πότε θα φορολογηθούν τα παραπάνω ακίνητα;   

Θα φορολογηθούν όταν μελλοντικά θα προκύψει κέρδος μόνο εάν τα διαμερίσματα αυτά πουληθούν. Στην περίπτωση αυτή το, όποιο, κέρδος που θα προκύψει (δηλαδή: αξία πώλησης μείον κόστος κατασκευής) θα φορολογηθεί στο όνομα του φυσικού προσώπου-εργολάβου επιχειρηματία κατασκευαστή ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. 

Η φορολογία αυτή ισχύει ανεξάρτητα από τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής αδείας, δηλαδή πριν ή μετά την 1/1/2006 (με ΦΠΑ ή χωρίς ΦΠΑ). 
Ν. 4172/2013 άρθρο 21
ΠΟΛ.1113/2015
ΔΕΑΦ Α 1136043 ΕΞ 2018


3. Ο Φ.Π.Α. ΓΙΑ ΤΑ ΝΕΟΔΜΗΤΑ ΑΠΟΥΛΗΤΑ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ ΠΟΥ ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΔΙΑΚΟΠΗ

Στον ΦΠΑ τα πράγματα είναι διαφορετικά. Για να προχωρήσει στην διακοπή των εργασιών της ατομικής οικοδομικής επιχείρησης του ο εργολάβος επιχειρηματίας-φυσικό πρόσωπο, πρέπει να εκδώσει ΣΤΟΙΧΕΙΟ ΑΥΤΟΠΑΡΑΔΟΣΗΣ και να αποδώσει ΦΠΑ για τα νεόδμητα απούλητα ακίνητα που ο επιχειρηματίας φυσικό πρόσωπο συνεχίζει να έχει στην κυριότητά του και μετά την διακοπή των εργασιών της ατομικής του επιχείρησης. 

Η πράξη θεωρείται παράδοση ακινήτων και πρώτη εγκατάσταση η οποία υπάγεται στον ΦΠΑ.

Ως φορολογητέα αξία θα ληφθεί η τρέχουσα τιμή της αγοράς ή, αν δεν υπάρχει τιμή αγοράς, το κόστος των ακινήτων κατά τον χρόνο της παράδοσής τους στον εργολάβο. Ο εργολάβος σε αυτήν την περίπτωση δεν αγοράζει αλλά κατασκευάζει το ακίνητο που παίρνει, και γι' αυτό ως φορολογητέα  αξία θεωρείται το κόστος κατασκευής. Ν.2859/2000 άρθρο 7 παρ.2γ΄

Θεωρείται ως παράδοση ακινήτου η ιδιοκατοίκηση, η παράδοση σε μη φορολογητέα δραστηριότητα του ιδίου υποκειμένου, η μίσθωση, η δωρεάν παραχώρηση της χρήσης ή η χρησιμοποίηση για οποιονδήποτε σκοπό ξένο προς την επιχείρηση, των ακινήτων που προβλέπουν οι διατάξεις του άρθρου 6. Ν.2859/2000 άρθρο 6 παρ.1β΄

Θεωρείται ως πρώτη εγκατάσταση σε ακίνητο, η πρώτη χρησιμοποίηση με οποιονδήποτε τρόπο των κτιρίων ύστερα, από την ανέγερσή τους, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήση. Ν.2859/2000 άρθρο 19 παρ.2α΄

Ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται για τις πράξεις παράδοσης αγαθών, που αναφέρονται στο άρθρο 7, ……..η τρέχουσα τιμή αγοράς των αγαθών ή παρόμοιων αγαθών ή, αν δεν υπάρχει τιμή αγοράς, το κόστος των αγαθών, κατά το χρόνο πραγματοποίησης των πράξεων αυτών.

Σημείωση: σε περίπτωση περαιτέρω μεταβίβασης, μετά τη διακοπή, των παραπάνω ακινήτων (στα οποία έχει γίνει πρώτη εγκατάσταση) από τον, πρώην, εργολάβο φυσικό πρόσωπο και δεν θεωρούνται πλέον νεόδμητα ακίνητα, η μεταβίβαση αυτή δεν μπορεί να υπαχθεί σε ΦΠΑ και θα υπαχθεί σε Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων.

Πηγή: Taxheaven © Δείτε περισσότερα https://www.taxheaven.gr/news/news/view/id/43713


ΓΕΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗΣ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ
1. ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΑΜΕΣΗΣ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ
ΤΜΗΜΑ Α΄
2. ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΕΜΜΕΣΗΣ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ

Ταχ. Δ/νση:Καρ.Σερβίας 10
Ταχ. Κώδικας:10184 Αθήνα
Πληροφ.:Σ.Πίνη, Β.Δασουράς
Τηλέφωνο:210 3375315
Fax:210 3375001
E-Mail:d12.a@yo.syzefxis.gov.gr
Url:www.aade.gr
Θέμα: Φορολογική μεταχείριση εισοδήματος από πώληση αδιάθετων ακινήτων ατομικής επιχείρησης ανέγερσης και πώλησης οικοδομών μετά τη διακοπή των εργασιών της, καθώς και από την πώληση ακινήτων που είχαν ανεγερθεί με σκοπό την ιδιοχρησιμοποίηση ή ιδιοκατοίκηση.

Με αφορμή προφορικά και γραπτά ερωτήματα που έχουν υποβληθεί στην υπηρεσία μας, αναφορικά με το πιο πάνω θέμα, σας γνωρίζουμε τα ακόλουθα:

1. Σύμφωνα με τις διατάξεις των παραγράφων 1 έως 3 του άρθρου 21 του ν.4172/2013, ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα θεωρείται το σύνολο των εσόδων από τις επιχειρηματικές συναλλαγές μετά την αφαίρεση των επιχειρηματικών δαπανών, των αποσβέσεων και των προβλέψεων για επισφαλείς απαιτήσεις. Στα έσοδα από τις επιχειρηματικές συναλλαγές περιλαμβάνονται και τα έσοδα από την πώληση των στοιχείων του ενεργητικού της επιχείρησης, καθώς και το προϊόν της εκκαθάρισης της, όπως αυτά προκύπτουν στη διάρκεια του φορολογικού έτους. Το κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα προσδιορίζεται για κάθε φορολογικό έτος με βάση το λογαριασμό αποτελεσμάτων χρήσης, ο οποίος συντάσσεται σύμφωνα με τα λογιστικά πρότυπα που προβλέπονται στην ελληνική νομοθεσία. Σε περίπτωση που η επιχείρηση εφαρμόζει Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα, το κέρδος προσδιορίζεται αποκλειστικά σύμφωνα με τον πίνακα φορολογικών αποτελεσμάτων χρήσης. Για τους σκοπούς του άρθρου 21ως «επιχειρηματική συναλλαγή» θεωρείται κάθε μεμονωμένη πράξη με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή ή και η συστηματική διενέργεια πράξεων στην οικονομική αγορά με σκοπό την επίτευξη κέρδους.

2. Περαιτέρω, με τις διατάξεις της παραγράφου 23 του άρθρου 72 του ν.4172/2013 ορίζεται ότι οι διατάξεις του νόμου αυτού για τον προσδιορισμό του φορολογητέου εισοδήματος από επιχειρηματική δραστηριότητα των οικοδομικών επιχειρήσεων εφαρμόζονται για ακίνητα για τα οποία η άδεια κατασκευής έχει εκδοθεί από την 1.1.2006 και μετά.

3. Επομένως, για πωλήσεις οικοδομών από 1.1.2014 και μετά, οι επιχειρήσεις ανέγερσης και πώλησης οικοδομών, εξάγουν λογιστικό αποτέλεσμα όταν η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί από 1.1.2006 και μετά, ενώ για πωληθέντα ακίνητα με ημερομηνία έκδοσης της άδειας μέχρι 31.12.2005 εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 34 του ν.2238/1994 (σχετ. η ΠΟΛ.1042/16.3.2016 εγκύκλιος). 

4. Ενόψει των ανωτέρω και δεδομένου ότι στην περίπτωση των ατομικών επιχειρήσεων, το φυσικό πρόσωπο αποτελεί και τον μοναδικό φορέα της επιχείρησης αυτής, συνάγεται ότι όταν ατομική επιχείρηση ανέγερσης και πώλησης οικοδομών διακόπτει τις εργασίες της, τα εμπορεύσιμα αγαθά της, δηλαδή τα διαμερίσματα που δεν έχουν πωληθεί, παραμένουν στην κυριότητα του φυσικού προσώπου-εργολάβου και δεν θεωρείται ότι αποκτάται ακαθάριστο έσοδο για τον φορέα της. Το όποιο κέρδος (αξία πώλησης μείον κόστος κατασκευής) θα προκύψει μελλοντικά από την πώληση των πιο πάνω διαμερισμάτων και φορολογείται στο όνομα του φυσικού προσώπου ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα με βάση τις διατάξεις του άρθρου 21 του ν.4172/2013 και όχι με βάση τις διατάξεις του άρθρου 34 του ν.2238/1994 (τεκμαρτός προσδιορισμός εισοδήματος) ανεξάρτητα από τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας.

5. Ομοίως, στην περίπτωση κατά την οποία ένας κατασκευαστής πολυκατοικιών, που ασκεί ατομική επιχείρηση με αντικείμενο εργασιών την πώληση ανεγειρόμενων διαμερισμάτων, αποφασίσει να κρατήσει ένα από τα διαμερίσματα που ανέγειρε προς πώληση (εμπορεύσιμα αγαθά της επιχείρησης) με σκοπό την επαγγελματική του εγκατάσταση (ιδιοχρησιμοποίηση) ή την ικανοποίηση στεγαστικών αναγκών του (ιδιοκατοίκηση) ή την εκμίσθωση η αξία της οικοδομής αυτής, δεν προσαυξάνει τα ακαθάριστα έσοδα της επιχείρησής του, καθότι ελλείπει το στοιχείο του κέρδους. Το κέρδος που τυχόν θα προκύψει από την πώληση μελλοντικά του πιο πάνω διαμερίσματος αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν.4172/2013, για τον προσδιορισμό του οποίου έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των άρθρων 22 και 23 του ν.4172/2013, καθώς και τα όσα έχουν ειδικότερα διευκρινισθεί με την ΠΟΛ.1113/2.6.2015 εγκύκλιό μας.



Ο ΔΙΟΙΚΗΤΗΣ ΤΗΣ ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΗΣ ΑΡΧΗΣ ΔΗΜΟΣΙΩΝ ΕΣΟΔΩΝ
Γ. ΠΙΤΣΙΛΗΣ

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου

Ο Διαχειριστής δεν υποχρεούται σε απαντήσεις επί των σχολίων. Οι απαντήσεις σε ερωτήματα δίδονται έναντι αμοιβής, όπως αναφέρεται σχετικά στο πάνω μέρος του ιστολογίου στο κουτάκι με το τίτλο ΡΩΤΗΣΤΕ ΜΑΣ.

Σημείωση: Μόνο ένα μέλος αυτού του ιστολογίου μπορεί να αναρτήσει σχόλιο.