Για τα ερωτήματά σας προτιμήστε την αποστολή email (simvoulatoras@gmail.com) ή την συμπλήρωση της φόρμας με τον τίτλο «Ρωτήστε μας» που υπάρχει κάτω ακριβώς από τον τίτλο του ιστολογίου. Ελάχιστη αμοιβή 20 ευρώ +Φπα 24%. Ελάχιστη αμοιβή για ραντεβού 50 ευρώ +Φπα 24%.

Κυριακή, 14 Σεπτεμβρίου 2014

Υπεραξία σε περίπτωση ανέγερσης κτίσματος σε έδαφος τρίτου

Του Μ. Παπανικολάου                                                                                                                                                   1. Η περίπτωση ανέγερσης κτίσματος με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος του οποίου την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, με το κτίσμα μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης του εδάφους να παραμένει στην κυριότητα του εκμισθωτή, ρυθμίζονταν υπό το καθεστώς του Ν.2238/1994 με την διάταξη της περιπτ. β’ της παρ. 1 του άρθρου 21 αυτού. 

Με τις διατάξεις αυτές ο κύριος του εδάφους δήλωνε ως εισόδημα (φορολογητέο) την αξία της οικοδομής δια τα έτη της μίσθωσης. Χρόνος έναρξης πρόκυψης του εισοδήματος είχε γίνει δεκτό ότι ήταν ο χρόνος της αποπεράτωσης της οικοδομής. Σχετικά στο εγγρ. 1039032/745/Α0012/7-5-2007 αναφέρεται : « το ετήσιο (σημ.: εισόδημα) θα εξευρεθεί με τη διαίρεση της αξίας της οικοδομής δια του αριθμού των ετών από το χρόνο αποπεράτωσης της οικοδομής μέχρι το χρόνο που αυτή θα περιέλθει στον εκμισθωτή (λήξη μίσθωσης) και θα δηλωθεί για να φορολογηθεί στο όνομα του εκμισθωτή στα έτη αυτά και όχι στα έτη πριν από την αποπεράτωση της οικοδομής » . 
2. Από 1/1/2014 έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του άρθρου 41 του Ν.4172/2014 (με κατάργηση των διατάξεων του Ν.2238/1994). Η περίπτωση ανέγερσης οικοδομής με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος κυριότητας τρίτου, που περιέρχεται στον κύριο του οικοπέδου με την λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης ρυθμίζεται με την διάταξη του άρθρου 41 (μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας- υπεραξία). 

Για την περίπτωση αυτή, και για μισθώσεις που έχουν ξεκινήσει πριν την 1/1/2014, παρατίθεται απόσπασμα από τηνΠΟΛ.1122/28-4-2014 : 

ΠΟΛ.1122/28-4-2014 

« Στην περίπτωση κτίσματος που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος κυριότητας τρίτου και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου με τη λήξη ή τη διακοπή της μισθωτικής σχέσης, ως υπεραξία θεωρείται η αντικειμενική αξία του κτίσματος. 

Ειδικά για μισθωτικές σχέσεις που έχουν συναφθεί πριν την εφαρμογή του άρθρου 41 του Ν.4172/2013 όπου εφαρμόζονταν οι διατάξεις του άρθρου 21 του N.2238/1994 και εξακολουθούν να υφίστανται και μετά την 1/1/2014, κατά τη λύση ή διακοπή τους, η υπεραξία που θα προκύψει σύμφωνα με τις νέες διατάξεις λαμβάνεται μειωμένη μετά την αφαίρεση του εισοδήματος από ακίνητο το οποίο αποδεδειγμένα δηλώθηκε από τον εκμισθωτή -τρίτο και φορολογήθηκε κατά την προγενέστερη νομοθεσία. Λόγω της φύσης της συγκεκριμένης έννομης σχέσης και περίπτωσης εφαρμόζεται μόνο η ειδικότερη διάταξη του τελευταίου εδαφίου της παρ. 2 του άρθρου 41 του Ν.4172/2013 και όχι οι λοιπές διατάξεις σχετικά με τον υπολογισμό του φόρου. 
Παράδειγμα: Έστω ότι έχει συναφθεί το 2000 μίσθωση γηπέδου διάρκειας 20 ετών. Η αξία της οικοδομής που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή είναι 100.000 ευρώ και διαιρείται με τα έτη της μίσθωσης. Με βάση τα παραπάνω ο εκμισθωτής αποκτά ετήσιο εισόδημα από ακίνητα 5.000 ευρώ το οποίο υποχρεωνόταν να δηλώνει μέχρι και τη χρήση 2013. Το 2020 που λήγει η μίσθωση, η υπεραξία που αποκτά ο εκμισθωτής (η αντικειμενική αξία του κτίσματος) μειώνεται κατά 5.000 Χ 13 έτη= 65.000 ευρώ, εφόσον για το ποσό αυτό έχει υποβληθεί σχετική φορολογική δήλωση κατά τα αντίστοιχα έτη » . 
2.1 Για την περίπτωση παράτασης της (υφιστάμενης την 31/12/2013) μίσθωσης και τον χειρισμό κατά την διάταξη του άρθρου 41 του Ν.4172/2013, καθώς δεν διακρίνεται αντιμετώπιση στην ΠΟΛ.1122/28-4-2014, θεωρώ πως θα πρέπει να ζητηθεί έγγραφη διοικητική θέση ώστε να διασφαλιστεί ότι δεν θα ανακύψουν θέματα στο μέλλον.

ΠΗΓΗ : http://www.e-forologia.gr/

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου

Ο Διαχειριστής δεν υποχρεούται σε απαντήσεις επί των σχολίων. Οι απαντήσεις σε ερωτήματα δίδονται έναντι αμοιβής, όπως αναφέρεται σχετικά στο πάνω μέρος του ιστολογίου στο κουτάκι με το τίτλο ΡΩΤΗΣΤΕ ΜΑΣ.