Τεκμαρτό Μίσθωμα Ακινήτου (Επαγγελματικής στέγης ή μη)

Σύνηθες φαινόμενο στις μέρες μας είναι η μίσθωση, ή η «παραχώρηση» ακινήτου κυρίως σε συγγενείς του ιδιοκτήτη. Παρακαλώ αναφερθείτε στον ισχύοντα τρόπο ή στους τρόπους υπολογισμού του τεκμαρτού μισθώματος, ώστε και στην σύμφωνη περίπτωση μη ύπαρξης μισθώματος, να κατατίθεται ιδιωτικό συμφωνητικό στην ΔΟΥ  με το ελάχιστο απαιτούμενο τεκμαρτό μίσθωμα λόγω φορολογίας και ενδεχόμενων νομικών ζητημάτων. Τέλος, παρακαλώ αναφερθείτε και στην περίπτωση του παραχωρητηρίου και στα σημεία που χρειάζεται προσοχή.

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

Σύμφωνα με την παρ. 1, του άρθρου 20 του ΚΦΕ (Ν. 2238/94), στο εισόδημα από ακίνητα, περιλαμβάνεται και αυτό που προκύπτει κάθε οικονομικό έτος, από την εκμίσθωση ή έμμεσα από την ιδιοκατοίκηση ή ιδιοχρησιμοποίηση ή ακόμη από την παραχώρηση της χρήσης σε τρίτο χωρίς αντάλλαγμα, μιας ή περισσότερων οικοδομών. Το εισόδημα αυτό αποκτάται από κάθε πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί με οριστικό συμβόλαιο ή έχει αποκτηθεί με δικαστική απόφαση ή λόγω χρησικτησίας, το δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή νομής ή επικαρπίας ή οίκησης, κατά περίπτωση. Συνεπώς, ο νομοθέτης εκτιμά ότι η παραχώρηση ενός ακινήτου, από τον κύριο ή επικαρπωτή, προς άλλο πρόσωπο χωρίς αντάλλαγμα (δηλαδή, χωρίς μίσθωμα), προσδιορίζει εισόδημα για αυτόν (δηλαδή τον ιδιοκτήτη, κύριο ή επικαρπωτή). Εξαιρέσεις, κατά ρητή διατύπωση στον νόμο (παρ. 2, άρθρο 6, ΚΦΕ) και απαλλαγή από τον φόρο, έχουμε στις παρακάτω περιπτώσεις:

1.Στην περίπτωση που το τεκμαρτό εισόδημα  προκύπτει από την παραχώρηση της χρήσης ακινήτων, από τον κύριο ή επικαρπωτή αυτών, στο Ελληνικό Δημόσιο ή σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, χωρίς αντάλλαγμα.

2.Στις περιπτώσεις τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοκατοίκηση. (Προσοχή! Η απαλλαγή αυτή δεν σχετίζεται με την αντικειμενική δαπάνη-τεκμήριο διαβίωσης-που προκύπτει από την χρήση, με οποιονδήποτε τρόπο, κατοικίας. Η ως άνω προσδιοριζόμενη αντικειμενική δαπάνη, δεν θεωρείται εισόδημα, στον βαθμό που καλύπτεται από πραγματικά εισοδήματα του φορολογούμενου, ή από επίκληση εισοδημάτων προηγουμένων ετών-ανάλωση κεφαλαίου-).

3.Στις περιπτώσεις που το τεκμαρτό εισόδημα προκύπτει από τη δωρεάν παραχώρηση της χρήσης κατοικίας εμβαδού μέχρι 200 τετραγωνικών μέτρων, από τον γονέα που έχει την κυριότητα ή την επικαρπία αυτής προς τα παιδιά του, ή από τα παιδιά που έχουν την κυριότητα ή την επικαρπία αυτής προς τους γονείς τους, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία.

Περαιτέρω, πρέπει να διευκρινισθεί ότι, ως προς το εισόδημα από ακίνητα, φορολογείται μεν το καθαρό, το οποίο προκύπτει σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στο άρθρο 23 του ΚΦΕ, αλλά πρέπει πάντα να προσδιορίζεται το ακαθάριστο εισόδημα, το οποίο εγγράφεται στους οικείους κωδικούς του πίνακα 4Ε του εντύπου Ε1 (φορολογική δήλωση). Έτσι, σύμφωνα με το άρθρο 22 του ΚΦΕ, σε περίπτωση που το ακίνητο (οικοδομή) χρησιμοποιήθηκε με άλλον τρόπο από τον ιδιοκτήτη ή τον επικαρπωτή, ή με τη συγκατάθεση αυτού κατοικήθηκε ή χρησιμοποιήθηκε από τρίτο πρόσωπο, χωρίς αντάλλαγμα, το ακαθάριστο εισόδημα βρίσκεται ύστερα από τη σύγκριση του ακινήτου με άλλα (συγκρίνονται τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, η θέση του, η παλαιότητα κ.λπ.), τα οποία εκμισθώνονται την ίδια περίοδο, στην ίδια περιοχή. Ωστόσο, όπως ρητά αναφέρεται στον νόμο (παρ. 3, άρθρο 22, ΚΦΕ), το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα που καθορίζεται με τον ως άνω συγκριτικό τρόπο, δεν μπορεί να είναι ανώτερο από το 5%, ούτε μικρότερο από το 3,5% της αξίας του ακινήτου. Η αξία αυτή του ακινήτου προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του Ν. 1249/1982 (δηλαδή, αντικειμενικός προσδιορισμός, βάσει τιμής ζώνης, περιοχής, παλαιότητας και λοιπών παραμέτρων που χρησιμοποιούνται στα φύλλα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας. Βλέπε και το άρθρο 8 του ΠΔ 34/1995, περί Εμπορικών Μισθώσεων, «αξία μισθίου»). Ειδικά, για τις περιοχές που δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα δεν μπορεί να είναι ανώτερο από το 4% της πραγματικής αξίας του ακινήτου, κατά το χρόνο της φορολογίας. Το ζήτημα της πραγματικής αξίας του ακινήτου ελέγχεται κατά περίπτωση.

Παράδειγμα, έστω διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 180.000 ευρώ (όπως προσδιορίστηκε με το άρθρο 41 του Ν. 1249/1982), η χρήση του οποίου παραχωρήθηκε δωρεάν σε συγγενή του φορολογούμενου, για το έτος 2012 (ενδεχομένως και για επόμενα έτη). Το ετήσιο τεκμαρτό μίσθωμα που προκύπτει, θα υπολογισθεί μεταξύ των ποσών 9.000 ευρώ (180.000 χ 5%) και 6.300 ευρώ, οπότε το μηνιαίο μίσθωμα διαμορφώνεται μεταξύ του 750 ευρώ και 525 ευρώ. Συμπληρώνεται από τον ιδιοκτήτη κανονικά το έντυπο Ε2. Η αντικειμενική δαπάνη προσδιορίζεται για την χρήστη του ακινήτου. Αν υποθέσουμε ότι επιλέγεται το 525 ευρώ, αλλά σε έλεγχο προκύπτει ότι τα συγκριτικά στοιχεία με τα παραπλήσια ακίνητα της περιοχής, οδηγούν σε μεγαλύτερα μισθώματα (πχ 700 ευρώ), τότε θα αναπροσαρμοσθεί το σχετικό ποσό αναλόγως (από την Φορολογική Αρχή). Επί του ακαθάριστου πραγματικού ή τεκμαρτού μισθώματος από ακίνητα, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία (παρ. 7, άρθρο 9 ΚΦΕ) υπολογίζεται συμπληρωματικός φόρος 1,5% (3%, αν πρόκειται για ακίνητο με επιφάνεια που υπερβαίνει τα 300 μέτρα), ανεξάρτητα από την ύπαρξη κύριου φόρου.

Σημειώνεται ότι η παραχώρηση χωρίς αντάλλαγμα επαγγελματικού ακινήτου, πρέπει να γίνεται πάντα με υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού.   
Το παραχωρητήριο είναι ένα είδος ιδιωτικού συμφωνητικού. Στην ουσία κάποιος παραχωρεί το δικαίωμα χρήσης ή αξιοποίησης ενός ακινήτου, σε κάποιον άλλον. Αν για παράδειγμα πρόκειται για παραχώρηση γαιών, ο σκοπός είναι η καλλιέργειά τους, από το πρόσωπο που αποδέχεται την παραχώρηση. Το παραχωρητήριο που συντάσσεται για διαμέρισμα, αφορά και στοχεύει στην δυνατότητα του δεχόμενου την παραχώρηση, να μπορεί να κατοικήσει. Το πρόσωπο αυτό δεν μπορεί  ούτε να πωλήσει, ούτε να εκμισθώσει το παραχωρούμενο ακίνητο, αλλά ούτε να ασκήσει κάποιο άλλο δικαίωμα, πλην της χρήσης του. Το ίδιο ισχύει και για τον μισθωτή ακινήτου (βλέπε άρθρο 11, ΠΔ 34/1995, περί Εμπορικών Μισθώσεων). Διαφορετική είναι η περίπτωση των παραχωρητηρίων που εκδίδει το κράτος προς τους πολίτες. Τα παραχωρητήρια αυτά είναι κανονικοί τίτλοι κτήσης και απομένει η σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης (βλέπε τις περιπτώσεις παραχώρησης κατοικιών σε δικαιούχους, από τον ΟΕΚ)

ΠΗΓΗ,  http://epixeirisi.gr