Εισόδημα από ιδιόχρηση ακινήτου σε ατομική επιχείρηση.

Καλημέρα σας Θα ήθελα να ρωτήσω Στην περίπτωση των ατομικών επιχειρήσεων το τεκμαρτό ενοίκιο – έσοδο από ιδιόχρηση, δηλώνεται στο έντυπο Ε2 και φορολογείται σαν εισόδημα από ακίνητα. Όταν έχουμε διπλογραφικά βιβλία θα καταχωρηθεί σαν έσοδο στα βιβλία και αν ναι ποια θα είναι η εγγραφή (λογαριασμοί ) ; Αν καταχωρηθεί θα έχουμε έσοδο 100 – έξοδο 100= 0. Άρα χάνεται το έξοδο που θα αντισταθμίσει το έσοδο που θα έρθει από το Ε2 στο Ε1 για να είναι, όπως πρέπει, φορολογικά ουδέτερο το αποτέλεσμα από τη φορολόγηση του τεκμαρτού ενοικίου. Με εκτίμηση.
 ΑΠΑΝΤΗΣΗ
την γνωμοδότηση ΣΛΟΤ Αριθμ.Πρωτ.:1239 ΕΞ/23-06-2016 αναφέρεται : 
«1. Από λογιστική σκοπιά, τα τεκμαρτά έσοδα / έξοδα από ιδιόχρηση δεν επηρεάζουν τα ποσά των κονδυλίων της κατάστασης αποτελεσμάτων, και αυτό αφορά τόσο τα διπλογραφικά βιβλία όσο και τα απλογραφικά βιβλία (ατομικής επιχείρησης ή εταιρείας). Τα σχετικά ποσά δε λαμβάνονται υπόψη (συμψηφίζονται μεταξύ τους) και συνεπώς δεν διογκώνουν ούτε τα έξοδα ούτε τα έσοδα. 

2. Σύμφωνα με τα ανωτέρω, τα τεκμαρτά έξοδα και έσοδα από ιδιοκατοίκηση έχουν λογιστική βάση 0 (μηδέν) και φορολογική βάση το ποσό που προκύπτει από τη φορολογική νομοθεσία ( άρθρο 39, N.4172/13). 

3. Βάσει της περ. (γ) του άρθρου 22 του νόμου 4172/2013 , η έκπτωση δαπανών κατά τον προσδιορισμό εισοδήματος, προϋποθέτει ότι οι δαπάνες αυτές «εγγράφονται στα τηρούμενα βιβλία απεικόνισης των συναλλαγών της περιόδου κατά την οποία πραγματοποιούνται και αποδεικνύονται με κατάλληλα δικαιολογητικά». 

4. Ο τρόπος τήρησης των λογιστικών βιβλίων, δηλαδή ο τρόπος με τον οποίο «εγγράφονται» οι δαπάνες στην διατύπωση του N.4172/13 υπό (3) ανωτέρω, εξειδικεύεται στο N.4308/14. Βάσει της παρ. 5 του άρθρου 3 του εν λόγω νόμου, το λογιστικό σύστημα της οντότητας απαιτείται να παρακολουθεί τόσο τη λογιστική, όσο και τη φορολογική βάση των στοιχείων των χρηματοοικονομικών καταστάσεων. Περαιτέρω, βάσει της παρ. 3.5.1 της ΠΟΛ.1003/14, η παρακολούθηση της λογιστικής / φορολογικής βάσης (κατά περίπτωση) «δύναται να γίνεται με οποιοδήποτε πρόσφορο και ασφαλή τρόπο, ώστε να μπορούν να εξαχθούν οι απαραίτητες πληροφορίες για τη σύνταξη των χρηματοοικονομικών καταστάσεων, τη σύνταξη των φορολογικών δηλώσεων, και τη διασφάλιση της δυνατότητας διενέργειας ελέγχων».

5. Βάσει του σημείου (4) ανωτέρω, εφόσον τηρούνται οι αναφερόμενες εκεί προϋποθέσεις, η επιλογή του τρόπου παρακολούθησης των τεκμαρτών εξόδων και εσόδων ιδιόχρησης ακινήτων επαφίεται σε απόφαση της οντότητας, χωρίς να απαιτείται για τη φορολογική βάση η εγγραφή σε κάποιο ημερολόγιο ή στο βιβλίο εσόδων-εξόδων. Η καταγραφή των σχετικών ποσών στα διάφορα φορολογικά έντυπα (Ε1, Ε3, κ.λπ.), τα οποία συνιστούν μέρος των λογιστικών αρχείων κατά το νόμο 4308/2014 είναι ένας κατάλληλος τρόπος παρακολούθησης δεδομένου ότι διασφαλίζει απολύτως τη διενέργεια ελεγκτικών επαληθεύσεων. 

6. Εάν η οντότητα επιθυμεί να παρακολουθεί τα τεκμαρτά έξοδα και έσοδα ιδιόχρησης ακινήτων μέσω του σχεδίου λογαριασμών της, μπορεί να χρεώνεται κατάλληλος υπολογαριασμός τεκμαρτού εξόδου των ενοικίων (του κωδ. 62.04 στο σχέδιο λογαριασμών του ΕΓΛΣ ή του 64.05 στα ΕΛΠ), με πίστωση του λογαριασμού του τεκμαρτού εσόδου (υπολογαριασμός του κωδ. 75 στο σχέδιο λογαριασμών του ΕΓΛΣ ή του 71.04 στα ΕΛΠ). Οι σχετικοί λογαριασμοί ωστόσο απαλείφονται για σκοπούς σύνταξης των λογιστικών καταστάσεων, δηλαδή δεν προσαυξάνουν αντίστοιχα τα σχετικά έσοδα και έξοδα». 
 
Όπως αναφέρεται στην παράγραφο 2 της γνωμοδότησης, τα  τεκμαρτά έξοδα και έσοδα από ιδιοκατοίκηση (σ.σ ή ιδιόχρηση) έχουν λογιστική βάση 0 (μηδέν) και φορολογική βάση το ποσό που προκύπτει από τη φορολογική νομοθεσία (άρθρο 39, N.4172/13). Εξάλλου για τις ατομικές επιχειρήσεις, το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτου ατομικής επιχείρησης, λογίζεται ως εισόδημα ακινήτων και φορολογείται σύμφωνα με το άρθρο 40 παρ. 4 του Ν.4172/2013. Επομένως, το εισόδημα ιδιόχρησης θα μεταφερθεί από τον κωδικό 15 του Ε2 στον κωδικό 145-146 του πίνακα 4Δ2 του Ε1.
 ...............................................................................................................
 Δεν απαντήθηκε το ερώτημα 

Αν καταχωρηθεί θα έχουμε έσοδο 100 – έξοδο 100= 0. Άρα χάνεται το έξοδο που θα αντισταθμίσει το έσοδο που θα έρθει από το Ε2 στο Ε1 για να είναι, όπως πρέπει, φορολογικά ουδέτερο το αποτέλεσμα από τη φορολόγηση του τεκμαρτού ενοικίου.

ΑΠΑΝΤΗΣΗ
 1. Μετά την δημοσιοποίηση του νέου εντύπου Ε3, προέκυψε προβληματισμός για τον τρόπο αποτύπωσης της ιδιοχρησιμοποίησης ακινήτων στο συγκεκριμένο έντυπο. Προς το παρόν η μοναδική αναφορά που υφίσταται για το ζήτημα αυτό αναφέρεται στην ΠΟΛ.1072/2013 για τη συμπλήρωση του πίνακα Γ1. Επειδή το θέμα όμως έχει αρκετές προεκτάσεις κυρίως για τα φυσικά πρόσωπα λόγω της διακεκριμένης φορολόγησης του εισοδήματος ακινήτων, σύμφωνα με την κλίμακα του άρθρου 40 του Ν.4172/2013, εκτιμούμε ότι σύντομα θα αντιμετωπισθεί με σχετική Διοικητική Οδηγία. Πάντως, επιχειρώντας να διαφωτίσουμε προσωρινά την αντιμετώπιση του ζητήματος σημειώνουμε τα ακόλουθα.

2. Από τη γνωμοδότηση  του ΣΛΟΤ Αριθμ.Πρωτ.:1239 ΕΞ/23-06-2016 μεταξύ άλλων προκύπτει ότι, από λογιστικής απόψεως τα σχετικά ποσά δεν λαμβάνονται υπόψη (συμψηφίζονται μεταξύ τους) και συνεπώς δεν διογκώνουν ούτε τα έξοδα ούτε τα έσοδα. Τα τεκμαρτά έξοδα και έσοδα από ιδιοκατοίκηση έχουν λογιστική βάση 0 (μηδέν) και φορολογική βάση το ποσό που προκύπτει από τη φορολογική νομοθεσία (άρθρο 39, N.4172/13).

Η επιλογή του τρόπου παρακολούθησης των τεκμαρτών εξόδων και εσόδων ιδιόχρησης ακινήτων επαφίεται σε απόφαση της οντότητας, χωρίς να απαιτείται για τη φορολογική βάση η εγγραφή σε κάποιο ημερολόγιο ή στο βιβλίο εσόδων-εξόδων. Η καταγραφή των σχετικών ποσών στα διάφορα φορολογικά έντυπα (Ε1, Ε3, κλπ.), τα οποία συνιστούν μέρος των λογιστικών αρχείων κατά το νόμο 4308/2014 είναι ένας κατάλληλος τρόπος παρακολούθησης δεδομένου ότι διασφαλίζει απολύτως τη διενέργεια ελεγκτικών επαληθεύσεων.

Δηλαδή, βάσει της γνωμοδότησης του ΣΛΟΤ δεν είναι υποχρεωτική η καταχώρηση στα βιβλία. Όμως αν η οντότητα επιθυμεί να παρακολουθεί τα τεκμαρτά έξοδα και έσοδα ιδιόχρησης ακινήτων μέσω του σχεδίου λογαριασμών της, μπορεί να χρεώνεται κατάλληλος υπολογαριασμός τεκμαρτού εξόδου των ενοικίων (του κωδ. 62.04 στο σχέδιο λογαριασμών του ΕΓΛΣ ή του 64.05 στα ΕΛΠ), με πίστωση του λογαριασμού του τεκμαρτού εσόδου (υπολογαριασμός του κωδ. 75 στο σχέδιο λογαριασμών του ΕΓΛΣ ή του 71.04 στα ΕΛΠ). Οι σχετικοί λογαριασμοί ωστόσο απαλείφονται για σκοπούς σύνταξης των λογιστικών καταστάσεων, δηλαδή δεν προσαυξάνουν αντίστοιχα τα σχετικά έσοδα και έξοδα.

3. Περαιτέρω βάσει της ΠΟΛ.1072/2018 στον πίνακα Γ1 του εντύπου Ε3, καταχωρούνται πέραν των μισθωμάτων που καταβάλλονται για μισθωμένες  εγκαταστάσεις και η τεκμαρτή δαπάνη - ιδιόχρηση.

Σε εφαρμογή της φορολογικής νομοθεσίας,  η φορολόγηση του τεκμαρτού εσόδου ακινήτων δημιουργεί εκπιπτόμενη δαπάνη από το εισόδημα επιχειρηματικής δραστηριότητας, η οποία στην περίπτωση της ιδιόχρησης δεν μπορεί να υπερβεί το 3% της αντικειμενικής αξίας (περ. η΄ άρθρου 23 Ν.4172/2013, ΠΟΛ.1113/2015, εγγ.1021369/2017). Στο σημείο αυτό να επισημανθεί ότι ειδικά για τους ασκούντες ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση προς ανιόντες, κατιόντες και συζύγους, αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούνται για την άσκηση της δραστηριότητας αυτής.

4. Για τα νομικά πρόσωπα και τις νομικές οντότητες το αποτέλεσμα της ιδιοχρησιμοποίησης ακινήτων είναι φορολογικά αδιάφορο (ΠΟΛ.1069/2015), καθώς το σύνολο των εσόδων που αποκτούν θεωρούνται ως έσοδα επιχειρηματικής δραστηριότητας (παρ.2 άρθρου 47 ΚΦΕ). Συνεπώς, η εμφάνιση του συγκεκριμένου εισοδήματος στα έσοδα και στα έξοδα δεν επηρεάζει το λογιστικό ούτε και το φορολογικό αποτέλεσμα.

Αντίθετα, πρόβλημα δημιουργείται για τις ατομικές επιχειρήσεις καθώς το εισόδημα ιδιόχρησης αποτελεί εισόδημα ακινήτων (άρθρο 39§§1,2 Ν.4172/2013). Δηλαδή, περιλαμβάνεται στο έντυπο Ε2 (σ.σ αυτό αφορά και τα νομικά πρόσωπα ή τις νομικές οντότητες) και εν συνεχεία αποτυπώνεται στους κωδικούς 145-146 του πίνακα Δ2 του εντύπου Ε1. Η υποχρέωση αναγραφής στον πίνακα Γ1 και στον κωδικό 060 απαιτεί για λόγους συμφωνίας στη διασύνδεση των κωδικών και τη συμπλήρωση του πίνακα 0014 στο δυναμικό υποπίνακα   του κωδικού 185, 285, 385, 485 του υποπίνακα Ζ2. Προκειμένου όμως να μην αλλοιωθεί το λογιστικό αποτέλεσμα, το τεκμαρτό ενοίκιο πρέπει να αναγραφεί και ως έσοδο στον πίνακα Ζ1, συγκεκριμένα στον κωδικό 162, 262, 362, 462. Υπενθυμίζεται ότι τα σχετικά ποσά από τον πίνακα Ζ΄ μεταφέρονται στους σχετικούς κωδικούς του πίνακα Δ και ειδικότερα, το τεκμαρτό έσοδο στον κωδικό Δ8 και το τεκμαρτό έξοδο στον κωδικό Δ9.

Στη συνέχεια, για να διατηρηθεί η έκπτωση της σχετικής δαπάνης από το εισόδημα επιχειρηματικής δραστηριότητας θα πρέπει να πιλεγεί μια από τις εξής ενέργειες:

α) Είτε να αναγραφεί το τεκμαρτό ενοίκιο ως αρνητική λογιστική διαφορά στην κατάσταση φορολογικής αναμόρφωσης (κωδ. 2020), εφόσον αυτό είναι τεχνικά εφικτό και εν συνεχεία να μεταφερθεί αρνητικά στους κωδικούς 143, 243, 343, 443 του πίνακα ΣΤ΄,

β) είτε να επιλεγεί η αναγραφή του τεκμαρτού ενοικίου στον κωδικό 144, 244, 344, 444 (αφορολόγητα έσοδα) του πίνακα ΣΤ΄, ώστε να αφαιρεθεί το τεκμαρτό έσοδο από τα κέρδη επιχειρηματικής δραστηριότητας και να καταστεί εφικτή η έκπτωση της τεκμαρτής δαπάνης ενοικίου από το εισόδημα επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Η άποψή μας είναι να επιλεγεί ο χειρισμός της δεύτερης περίπτωσης (μείωσης των λογιστικών κερδών) με την αναγραφή του τεκμαρτού εσόδου επιχειρηματικής στους  κωδικούς 144, 244, 344 και 444 των αφορολογήτων εσόδων.  Με αυτό τον τρόπο επιτυγχάνονται τα εξής:

i. Δεν αλλοιώνεται το λογιστικό αποτέλεσμα,

ii. Εκπίπτει η δαπάνη ιδιόχρησης από το εισόδημα επιχειρηματικής δραστηριότητας,

iii. Το εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης φορολογείται ως εισόδημα ακινήτων στον πίνακα Δ2 του εντύπου Ε1 (ως εισόδημα ακινήτων).

ΠΗΓΗ  https://www.e-forologia.gr/forum/viewTopic.aspx?id=39613