Για τα ερωτήματά σας προτιμήστε την αποστολή email (simvoulatoras@gmail.com) ή την συμπλήρωση της φόρμας με τον τίτλο «Ρωτήστε μας» που υπάρχει κάτω ακριβώς από τον τίτλο του ιστολογίου. Ελάχιστη αμοιβή 20 ευρώ +Φπα 24%. Ελάχιστη αμοιβή για ραντεβού 50 ευρώ +Φπα 24%.

Πέμπτη, 2 Απριλίου 2015

Αποσβέσεις ανέγερσης ακινήτου σε έδαφος εκμισθωτή & δαπανών βελτιώσεων σε μισθωμένα ακίνητα. Προβληματισμοί


Του Νικόλαου Π. Παπαγιάννη, Οικονομολόγου - Φοροτεχνικού 


Με την εγκύκλιο ΠΟΛ.1073/31-3-2015 κοινοποιήθηκε ερμηνεία σχετικά με τον χειρισμό των φορολογικών αποσβέσεων
και τις ιδιαίτερες περιπτώσεις που προκύπτουν. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχουν προκαλέσει οι ρυθμίσεις στις περιπτώσεις δαπανών βελτιώσεων σε μισθωμένα ακίνητα και στην περίπτωση ανέγερσης ακινήτου σε έδαφος κυριότητας του εκμισθωτή με δαπάνες του μισθωτή. Αναλυτικότερα: 

1. Στην περίπτωση ανέγερσης ακινήτου σε έδαφος κυριότητας του εκμισθωτή με δαπάνες του μισθωτή, ο εκμισθωτής διενεργεί αποσβέσεις επί της αξίας αυτού, ανεξάρτητα από το χρόνο ανέγερσής του, ενώ ο μισθωτής, εφόσον ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα, εκπίπτει από τα ακαθάριστα έσοδά του, με βάση τις διατάξεις των άρθρων 22 και 23 του ιδίου νόμου, τις δαπάνες που πραγματοποίησε για την ανέγερση του ακινήτου. 2. Αναφορικά με τις δαπάνες για βελτιώσεις και προσθήκες σε μισθωμένα ακίνητα, αυτές προσαυξάνουν την αξία του παγίου που αφορούν και αποσβένονται με βάση το σχετικό πίνακα από τον κύριο του παγίου (εκμισθωτή) και όχι από αυτόν που τις πραγματοποίησε. Αντίθετα, ο μισθωτής δεν θα διενεργεί πλέον αποσβέσεις επί των βελτιώσεων και προσθηκών που πραγματοποίησε σε μισθωμένα ακίνητα αλλά θα εκπίπτει τις σχετικές δαπάνες κατά το έτος πραγματοποίησής τους με την επιφύλαξη των διατάξεων των άρθρων 22 και 23 του Ν.4172/2013.
 
Ειδικά για τις δαπάνες προσθηκών και βελτιώσεων που πραγματοποιήθηκαν από τον μισθωτή πριν την 01.01.2014, καθώς και τις δαπάνες που πραγματοποιήθηκαν από τον μισθωτή σε περίπτωση ανέγερσης ακινήτου σε οικόπεδο τρίτου πριν την 01.01.2014, το τυχόν αναπόσβεστο υπόλοιπο αυτών κατά την ημερομηνία της πρώτης εφαρμογής του νόμου, θα εκπίπτει ισόποσα στον εναπομένοντα χρόνο της σύμβασης. 

Παράδειγμα 
Για παράδειγμα, μία επιχείρηση (μισθωτής) της οποίας το φορολογικό έτος λήγει στις 31.12.2014 για τις δαπάνες βελτιώσεων και προσθηκών σε μισθωμένο για 8 έτη ακίνητο (κτίριο) τις οποίες πραγματοποίησε στη χρήση 2010 που ανήλθαν σε 10.000 ευρώ και τις οποίες κατά τις χρήσεις 2010, 2011 και 2012 διενήργησε αποσβέσεις με το συντελεστή που οριζόταν από το Π.Δ.299/2003, με βάση τις ισχύουσες για τις χρήσεις αυτές διατάξεις (περ. ιγ΄ της παρ.1 του άρθρου 31 του Ν.2238/1994 πριν την τροποποίησή τους με τις διατάξεις του Ν.4110/2013) για παράδειγμα 7% (απόσβεση 700 ευρώ), για τη χρήση 2013 με βάση τις ισχύουσες για τη χρήση αυτή διατάξεις (περ. ιγ΄ της παρ.1 του άρθρου 31 του Ν.2238/1994 όπως ισχύουν μετά την τροποποίησή τους με τις διατάξεις της παρ.31 του Ν.4110/2013) και την αριθμ. ΠΟΛ. 1064/2014 σχετική διευκρινιστική εγκύκλιο η επιχείρηση εξέπεσε ποσό ίσο με το 1/5 του αναπόσβεστου υπολοίπου μέχρι τη χρήση αυτή (7.900 ευρώ) ίσο δηλαδή 1.580 ευρώ. Κατά συνέπεια, την 01.01.2014 θα εμφανίζεται αναπόσβεστο υπόλοιπο ίσο με 6.320 ευρώ με το οποίο θα προσαυξηθεί η αξία του ακινήτου (κτιρίου) η οποία πλέον θα αποσβεσθεί στις 31.12.2014 και εξής από τον εκμισθωτή με βάση το συντελεστή 4% (που ορίζεται με τον πίνακα της παρ.4 του άρθρου 24). Ο μισθωτής δεν θα διενεργεί πλέον αποσβέσεις επί των δαπανών βελτιώσεων και προσθηκών που πραγματοποίησε σε μισθωμένα ακίνητα πριν το φορολογικό έτος 2014 και το τυχόν αναπόσβεστο υπόλοιπο που εμφανίζεται στα βιβλία του το φορολογικό έτος 2014, θα εκπίπτει ισόποσα στον εναπομένοντα χρόνο της σύμβασης. 

3. Προβληματισμοί 
Με τις παραπάνω διευκρινίσεις της ΠΟΛ.1073/2015 εγείρονται θέματα που εκτιμούμε ότι χρήζουν περαιτέρω ανάλυσης. 

1.       Ο μισθωτής για δαπάνες πριν την 1/1/2014 
Για τις δαπάνες προσθηκών και βελτιώσεων που πραγματοποιήθηκαν από τον μισθωτή πριν την 1/1/2014, καθώς και τις δαπάνες που πραγματοποιήθηκαν από τον μισθωτή σε περίπτωση ανέγερσης ακινήτου σε οικόπεδο τρίτου πριν την 1/1/2014, το τυχόν αναπόσβεστο υπόλοιπο αυτών κατά την ημερομηνία της πρώτης εφαρμογής του νόμου, θα εκπίπτει ισόποσα στον εναπομένοντα χρόνο της σύμβασης. 
Μήπως λοιπόν το τυχόν υπόλοιπο του λογαριασμού 11.07 «Κτίρια σε ακίνητα τρίτων» μειωμένο κατά τις αποσβέσεις που το αφορούν (ΚΑ 11.99.07) ή επί διαμορφώσεων ο λογαριασμός 16.10 «Εξοδα ιδρύσεως και πρώτης εγκαταστάσεως» μειωμένος κατά τις αποσβέσεις που τον αφορούν (ΚΑ 16.99.10) θα πρέπει να μεταφερθούν σε λογαριασμό εξόδων επομένων χρήσεων; 
  
2.       Ο μισθωτής για δαπάνες μετά την 1/1/2014 
Ο μισθωτής δεν θα διενεργεί πλέον αποσβέσεις επί των βελτιώσεων και προσθηκών που πραγματοποίησε σε μισθωμένα ακίνητα αλλά θα εκπίπτει τις σχετικές δαπάνες κατά το έτος πραγματοποίησής τους με την επιφύλαξη των διατάξεων των άρθρων 22 και 23 του Ν.4172/2013. 
Δηλαδή ερωτάται αν στην υποθετική περίπτωση ανεγερθεί  ένα ξενοδοχείο αξίας 10.000.000 € σε ακίνητο τρίτου με τον όρο χρησιμοποίησης αυτού από τον μισθωτή για 20 χρόνια αυτό θα επιβαρύνει εφάπαξ τα φορολογητέα αποτελέσματα  του μισθωτή στο έτος κατασκευής του;    
  
Επίσης αυτό σημαίνει πρακτικά ότι επιχείρηση που πραγματοποίησε σχετικές δαπάνες και υπολόγισε την τμηματική απόσβεσή τους, θα πρέπει εκ των υστέρων να μεταβάλλει την αντιμετώπιση των δαπανών αυτών και επομένως και τα αποτελέσματά της. Υπενθυμίζουμε ότι η μεταβολή της αντιμετώπισης των δαπανών αυτών με εγκύκλιο της 31/3 και κοινοποίησή της στις 1/4 δεν λαμβάνει υπόψη μια σειρά από προβλήματα που δημιουργούνται εκ της καθυστέρησης αυτής, όπως: 

-          Οι επιχειρήσεις δεν γνώριζαν τη μεταβολή αυτή και επομένως κάθε ανάλυση, μελέτη που προηγήθηκε για το κόστος των δαπανών αυτών με συνυπολογισμό του φορολογικού οφέλους είναι εκ των πραγμάτων διαφορετική και λανθασμένη. 
-          Σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 10 του Ν.3190/1955 η Γενική Συνέλευση των εταίρων ΕΠΕ συγκαλείται υποχρεωτικώς εντός 3 μηνών από της λήξεως της εταιρικής χρήσης και έχει ως βασική αρμοδιότητα την έγκριση του Ισολογισμού και της διάθεσης κερδών (παρ. 2 άρθρου 14 του Ν.3190/1955) 
-          Για τις εταιρείες με εισηγμένες στο ΧΑ μετοχές δημοσιοποιείται ετήσια οικονομική έκθεση εντός τριών (3) μηνών από τη λήξη κάθε οικονομικής χρήσης, η οποία περιλαμβάνει τις ελεγμένες οικονομικές καταστάσεις, την έκθεση του διοικητικού συμβουλίου, και δηλώσεις από τον πρόεδρο του ΔΣ, του διευθύνοντος ή εντεταλμένου συμβούλου και ενός ακόμα μέλους του ΔΣ σχετικά με την κατάρτιση των οικονομικών καταστάσεων.
 
Σε κάθε περίπτωση ο αιφνιδιασμός επιχειρήσεων και λογιστών δημιουργούν και πρακτικά προβλήματα όπως την αντιμετώπιση των μεταβολών στις δαπάνες της επιχείρησης και στα αποτελέσματά τους, όπως και προβλήματα τήρησης της νόμιμης διαδικασίας που απορρέει από το Εμπορικό Δίκαιο. Η καθυστέρηση είναι αδικαιολόγητη ιδιαίτερα λαμβάνοντας υπόψη ότι πρόκειται για εγκύκλιο που αφορά τον Ν.4172 που ψηφίστηκε τον Ιούλιο του 2013! 
  
3.       Οι προβληματισμοί όμως δεν σταματούν εδώ, καθώς είναι προφανές ότι σε εποχές που το Υπουργείο Οικονομικών αναζητά εναγωνίως δημόσια έσοδα, η ρύθμιση που εισάγεται στερεί πολύτιμα έσοδα αφού αντί για τμηματική έκπτωση των δαπανών αυτών μέσω των αποσβέσεων, εκπίπτουν εξ ολοκλήρου και εφάπαξ. 

4.       Θα πρέπει να λάβει υπόψη του το Υπουργείο την αναντιστοιχία περιπτώσεων εκπτώσεων δαπανών, καθώς μία επιχείρηση θα πρέπει να αποσβένει κινηματογραφικές ταινίες - dvd και λοιπά πάγια άμεσης απαξίωσης  σε 10 έτη, και να  εκπίπτει εφάπαξ δαπάνες  μεγάλης αξίας κατασκευών – διαμορφώσεων  σε μισθωμένα ακίνητα 
  
5. Ο εκμισθωτής 
Οι δαπάνες για βελτιώσεις και προσθήκες σε μισθωμένα ακίνητα προσαυξάνουν την αξία του παγίου που αφορούν και αποσβένονται με βάση το σχετικό πίνακα από τον κύριο του παγίου (εκμισθωτή) και όχι από αυτόν που τις πραγματοποίησε. 

Ο λογιστικός χειρισμός θα πρέπει να διευκρινιστεί περαιτέρω καθώς ο εκμισθωτής (προφανώς νομικό πρόσωπο, καθώς δεν προκύπτει αυτό από την εγκύκλιο) με το ύψος των δαπανών αυτών θα προσαυξάνει την αξία του παγίου με χρέωση των αντίστοιχων λογαριασμών. Ποιος είναι ο λογαριασμός που θα πιστωθεί; Λογαριασμός Καθαρής Θέσης, μεταβατικός λογαριασμός  εσόδων επόμενων χρήσεων ή εσόδου για την τρέχουσα χρήση (!!!); 
  
Με βάση τα παραπάνω, ας υποθέσουμε ότι εκμισθωτής και μισθωτής (νομικά πρόσωπα και οι δύο) εμφανίζουν μηδενικά αποτελέσματα και ο μισθωτής πραγματοποιεί δαπάνες βελτιώσεων στο μισθωμένο ακίνητο ύψους 500.000 ευρώ μέσα στο 2014. Μετά την ΠΟΛ.1073/2015 ο μισθωτής εφαρμόζοντας τις σχετικές ρυθμίσεις θα εμφανίσει ζημία αντίστοιχου ύψους. 

Τελειώνοντας, να επισημανθεί ότι δεν διευκρινίζεται ο φορολογικός χειρισμός των αποσβέσεων για τον εκμισθωτή και κατά πόσο αυτός θα επηρεάσει τα φορολογητέα κέρδη.
ΠΗΓΗ : http://www.e-forologia.gr/

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου

Ο Διαχειριστής δεν υποχρεούται σε απαντήσεις επί των σχολίων. Οι απαντήσεις σε ερωτήματα δίδονται έναντι αμοιβής, όπως αναφέρεται σχετικά στο πάνω μέρος του ιστολογίου στο κουτάκι με το τίτλο ΡΩΤΗΣΤΕ ΜΑΣ.