Για τα ερωτήματά σας προτιμήστε την αποστολή email (simvoulatoras@gmail.com) ή την συμπλήρωση της φόρμας με τον τίτλο «Ρωτήστε μας» που υπάρχει κάτω ακριβώς από τον τίτλο του ιστολογίου. Ελάχιστη αμοιβή 20 ευρώ +Φπα 24%. Ελάχιστη αμοιβή για ραντεβού 50 ευρώ +Φπα 24%.

Κυριακή, 25 Μαρτίου 2012

Σύμβαση πολυετούς μίσθωσης εδάφους για ανέγερση κτιρίων

Δημήτριος Μελάς - Οικονομικός Επιθεωρητής, PhD, MBA Παν. Μακεδονίας
Λάμπρος Μαργαρίτης - Καθηγητής Νομικής Σχολής Α.Π.Θ.


Οι συμβάσεις πολυετούς μίσθωσης εδάφους για ανέγερση κτιρίων είναι συνήθεις στην πραγματική οικονομία και υπάρχουν τις περισσότερες φορές στις περιπτώσεις όπου φυσικά πρόσωπα ιδιοκτήτες εδάφους, εκμισθώνουν αυτό για διάρκεια άνω των εννέα ετών σε νομικά πρόσωπα στα οποία και οι ίδιοι συμμετέχουν ως εταίροι ή μέτοχοι, με τον όρο ανέγερσης κτιρίου το οποίο θα περιέλθει στην κυριότητα των φυσικών προσώπων μετά την λήξη της μίσθωσης.

Νομικό πλαίσιο
• Με το άρθρο 1208 του Αστικού Κώδικα καθορίζεται η υποχρέωση μεταγραφής μισθώσεων διαρκείας μεγαλύτερης των εννέα (9) ετών.

Ο Ν.2238/94 (άρ. 21 παρ. 1 εδ. δ΄) , καθορίζει ως εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση του μισθωτή του εδάφους που ανεγείρει το κτίσμα, ποσό το οποίο δεν μπορεί ετησίως να είναι ανώτερο από το 5% ή κατώτερο από το 3,5% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή προσδιορίζεται με τις διατάξεις του Ν.1249/1982. Περαιτέρω, στο ίδιο άρθρο και στην παρ. 1 εδ. β΄ ορίζεται ότι ως ετήσιο εισόδημα των εκμισθωτών του εδάφους από ακίνητα λογίζεται η αξία της οικοδομής κατά τον χρόνο ανέγερσης, διαιρούμενης δια του αριθμού των ετών της μισθωτικής σύμβασης.
• Σύμφωνα με το άρθρο 23 παρ. 1 του Ν.2238/94 όπως τροποποιήθηκε με το Ν.3842/2010, καθορίζονται οι εκπτώσεις από το ακαθάριστο εισόδημα που προέρχεται από ακίνητα για τον προσδιορισμό του καθαρού εισοδήματος των φυσικών προσώπων και προσωπικών εταιρειών ως ακολούθως:
Ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%) για αποσβέσεις σε οικοδομές οι οποίες χρησιμοποιούνται ως κατοικίες, οικοτροφεία, σχολεία, φροντιστήρια, αίθουσες κινηματογράφων ή θεάτρων, ξενοδοχεία, νοσοκομεία ή κλινικές και ποσοστό τρία τοις εκατό (3%) για οικοδομές οι οποίες χρησιμοποιούνται για άλλες χρήσεις.
Επίσης, εκπίπτει ποσοστό μέχρι σαράντα τοις εκατό (40%) για ασφάλιστρα κατά του κινδύνου της πυρκαγιάς ή άλλων κινδύνων, για δικαστικές δαπάνες και για αμοιβή δικηγόρου για δίκες μισθωτικών διαφορών ή διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών και διαχειριστών ιδιοκτησίας κατ` ορόφους. Όταν πρόκειται για εισόδημα που προκύπτει σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης β` της παραγράφου 1 του άρθρου 21, όλα τα παραπάνω ποσοστά περιορίζονται σε τρία τοις εκατό (3%) συνολικώς.

Φορολογικές υποχρεώσεις
Α) Μισθωτή
Στη συνήθη περίπτωση ο μισθωτής είναι νομικό πρόσωπο του άρθρου 101 παρ. 1 του Ν.2238/94 και κυρίως Ανώνυ­μη Εταιρεία. Συνήθως, όταν οι ανώνυμες εταιρείες είναι οικογενειακές με την έννοια ότι το σύνολο των μετοχών είναι διαμοιρασμένο στα μέλη μιας ή δύο οικογενειών τα οποία ταυτόχρονα είναι και κάτοχοι ενός οικοπέδου, αυτοί εκμισθώνουν το οικόπεδο στην Ανώνυμη Εταιρεία με σκοπό την ανέγερση ακινήτου και απώτερο σκοπό το ακίνητο να περιέλθει στην κυριότητά τους μετά την λήξη της μίσθωσης. Στην πράξη τα ανωτέρω συναντώνται σε ξενοδοχειακές επιχειρήσεις με την μορφή της Ανώνυμης Εταιρείας.
Ο μισθωτής εμφανίζει ως ακαθάριστο εισόδημα από την ιδιοχρησιμοποίηση του ακινήτου την αντικειμενική αξία της οικοδομής ή το κόστος κατασκευής αν είναι μεγαλύτερο επί τον συντελεστή 3,5%. Αν π.χ. η αντικειμενική αξία της οικοδομής είναι 1.000.000 ευρώ τότε το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα της Ανώνυμης Εταιρείας ανέρχεται σε 35.000 ευρώ. Από το ποσό αυτό για την εύρεση του καθαρού εισοδήματος θα αφαιρεθεί το λογιζόμενο ως μίσθωμα του εκμισθωτή το οποίο ανέρχεται στην αντικειμενική ή πραγματική αξία της οικοδομής διαιρούμενη δια των αριθμό ετών. Αν λ.χ. η σύμβαση είναι τριακονταπενταετής τότε το ποσό αυτό ανέρχεται σε 1.000.000/35=28.571 ευρώ. Επί πλέον θα πρέπει να αφαιρεθεί και το ετήσιο συμβατικό μίσθωμα που καταβάλλεται στους εκμισθωτές, φυσικά πρόσωπα. Αν π.χ. αυτό ανέρχεται σε 5.000 ευρώ ετησίως τότε το καθαρό ετήσιο φορολογητέο εισόδημα για την Ανώνυμη Εταιρεία θα ανέρχεται σε: 35.000-28.571-5.000=1.429 ευρώ.

Β) Εκμισθωτή
Σε αντιστοίχηση με τα ανωτέρω το φορολογητέο εισόδημα των εκμισθωτών θα ανέρχεται στην αξία της οικοδομής διαιρούμενης δια των αριθμό των ετών της μίσθωσης (28.571 ευρώ) πλέον του ετησίου συμβατικού μισθώματος (5.000 ευρώ) και σε σύνολο 33.571 ευρώ. Από το ποσό αυτό θα αφαιρεθεί ποσοστό 5% ως απόσβεση δηλαδή ποσό 1.678,55 ευρώ και κατά συνέπεια το ετήσιο φορολογητέο εισόδημα των εκμισθωτών - φυσικών προσώπων θα ανέρχεται σε 31.892,45 ευρώ.

Αποσβέσεις
Η μισθώτρια Ανώνυμη Εταιρεία ενεργεί ετήσιες αποσβέσεις ίσες με το 1/35 της αξίας κατασκευής του ακινήτου και σύμφωνα με το παράδειγμα 28.571 ευρώ. Οι εκμισθωτές ενεργούν ετήσιες αποσβέσεις σε ποσοστό 5% επί της αξίας της οικοδομής διαιρούμενης δια των αριθμό των ετών της σύμβασης πλέον του ετήσιου συμβατικού μισθώματος, όπως προαναφέρθηκε.

Φ.Α.Π.
Με το άρθρο 27 του Ν.3842/2010 από το έτος 2010 και για κάθε επόμενο, επιβάλλεται φόρος στην ακίνητη περιουσία που βρίσκεται στην Ελλάδα και ανήκει σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους.
Σύμφωνα με το άρθρο 31 του ιδίου νόμου ως φορολογητέα αξία του ακινήτου ή του εμπράγματου σε αυτό δικαιώματος για τα νομικά πρόσωπα λαμβάνεται η αξία η οποία προσδιορίζεται από τις διατάξεις των άρθρων 41 και 41Α του Ν.1249/1982 (ΦΕΚ 43 Α), όπως ισχύει, όπου εφαρμόζεται το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού, και από την παράγραφο 2 του άρθρου 3 του α.ν. 1521/1950 (ΦΕΚ 245 Α), όπως ισχύει, στις λοιπές περιπτώσεις.
Το άρθρο 954 του Α.Κ. χαρακτηρίζει ως συστατικά από το νόμο «τα μετά του εδάφους στερεώς συνδεδεμένα πράγματα και ιδίως οικοδομήματα». Ως συνέπεια του χαρακτηρισμού αυτού, σε περίπτωση που ανεγερθούν κτίσματα σε αλλότριο έδαφος, ο κύριος του εδάφους καθί­σταται αυτόματα και κύριος των κτισμάτων, ως συστατικών του εδάφους. Κατά συνέπεια για την επιβολή Φ.Α.Π. λαμβάνεται η συνολική αξία τόσο του οικοπέδου όσο και των κτισμάτων.
Από τα ανωτέρω συνάγεται ότι αφενός μεν ο μισθωτής (Ανώνυμη Εταιρεία) δεν υπάγεται στον Φ.Α.Π. επειδή δεν έχει εμπράγματο δικαίωμα επί του οικοπέδου και των κτισμάτων, αλλά μόνο ενοχικό δικαίωμα που απορρέει από την σύμβαση μίσθωσης, αφετέρου δε ο εκμισθωτής (φυσικά πρόσωπα), υποχρεούνται στη καθ΄ ολοκληρία υπαγωγή στο Φ.Α.Π., τόσο επί του οικοπέδου όσο και επί της αξίας των ακινήτων. Γίνεται μνεία εδώ των διατάξεων του άρθρου 23 του Ν.2459/1997 , σύμφωνα με το οποίο, απαλλάσσονται μεταξύ των άλλων από το Φ.Μ.Α.Π. και τα κτίσματα οικοδομής που ανεγείρεται, για μια επταετία από την έκδοση της οικοδομικής άδειας και εφόσον κατά τη διάρκεια της επταετίας αυτής τα κτίσματα δεν έχουν εκμισθωθεί ή χρησιμοποιηθεί κατ΄ οποιονδήποτε τρόπο.

Φ.Π.Α.
Σύμφωνα με το άρθρο 33 του Ν.2859/2000 περί Φ.Π.Α., όπως ισχύει και σύμφωνα με την με αριθμό 1072541/ 4612/1521/0014/ ΠΟΛ. 1203/18.10.1990 ερμηνευτική εγκύκλιο του Υπ. Οικονομικών, το δικαίωμα επιστροφής του φόρου που προβλέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 34 του Ν.2859/2000 , παρέχεται εφόσον πρόκειται σε επενδυτικά αγαθά τα οποία αναφέρονται...σε ακίνητα ή άλλου είδους κατασκευές που κατασκευάζονται από την επιχείρηση σε ακίνητο (π.χ. οικόπεδο) που δεν ανήκει κατά κυριότητα σε αυτή, αλλά σε τρίτους οι οποίοι όμως της έχουν παραχωρήσει τη χρήση του με μίσθωση ή οποιαδήποτε άλλη έννομη σχέση για χρονικό διάστημα τουλάχιστον εννέα (9) ετών.
Πηγή: http://www.e-forologia.gr/

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου

Ο Διαχειριστής δεν υποχρεούται σε απαντήσεις επί των σχολίων. Οι απαντήσεις σε ερωτήματα δίδονται έναντι αμοιβής, όπως αναφέρεται σχετικά στο πάνω μέρος του ιστολογίου στο κουτάκι με το τίτλο ΡΩΤΗΣΤΕ ΜΑΣ.

Σημείωση: Μόνο ένα μέλος αυτού του ιστολογίου μπορεί να αναρτήσει σχόλιο.