Για τα ερωτήματά σας προτιμήστε την αποστολή email (simvoulatoras@gmail.com) ή την συμπλήρωση της φόρμας με τον τίτλο «Ρωτήστε μας» που υπάρχει κάτω ακριβώς από τον τίτλο του ιστολογίου. Ελάχιστη αμοιβή 20 ευρώ +Φπα 24%. Ελάχιστη αμοιβή για ραντεβού 50 ευρώ +Φπα 24%.

Δευτέρα, 1 Νοεμβρίου 2010

Η Πιλοτή δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο κυριότητας


ΤηςΟΥΡΑΝΙΑΣ.Β. ΖΕΡΒΟΜΠΕΑΚΟΥ
Δικηγόρου Παρ’Αρείω Πάγω
L.LM Εργατικού Δικαίου

Οι θέσεις στάθμευσης της πιλοτής υπήρξαν και εξακολουθούν ακόμη και σήμερα να αποτελούν αντικείμενο έριδας και αντιδικιών μεταξύ των συνιδιοκτητών κάθε πολυκατοικίας.
 Και τούτο διότι με την κατακόρυφη αύξηση του αριθμού των αυτοκινήτων σε συνδυασμό με την πυκνοκατοικημένη δόμηση σε πολλές συνοικίες του λεκανοπεδίου της Αττικής, δεν υφίσταται πλέον ελεύθερος χώρος για την στάθμευση των αυτοκινήτων.

Έτσι το σύστημα της πιλοτής έρχεται σήμερα να ανακουφίσει κάπως την άναρχη στάθμευση των αυτοκινήτων στους δρόμους και την ομαλότερη και ευχερέστερη κυκλοφορία τους, ώστε να σταματήσει να εμφανίζεται πλέον το ιδιαίτερα διαδεδομένο φαινόμενο του «διπλοπαρκαρίσματος» σε ιδιαίτερα πυκνοκατοικημένες περιοχές της Αττικής. Δεν ήταν όμως, λίγες οι περιπτώσεις, κατά τις οποίες θέσεις στάθμευσης της πιλοτής πολυκατοικίας απετέλεσαν στο παρελθόν αυτοτελώς αντικείμενο αγοραπωλησίας και μάλιστα σε τρίτους, μη ιδιοκτήτες διαμερισμάτων της αυτής πολυκατοικίας ή αντικείμενο αντιδικιών μεταξύ των κατεχόντων και μη κατεχόντων θέσεων στάθμευσης ιδιοκτητών μιας πολυκατοικίας.
Τα άρθρα 22 παράγραφος 9 και 32 παρ. 4 του Ν.Δ. 8/1973 «Περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού», όπως αντικαταστάθηκαν από τις παραγράφους 22 και 33 του άρθρου 1 του Ν.Δ. 205/1974, προέβλεψαν για πρώτη φορά την κατασκευή της οικοδομής επί υποστηλωμάτων (pilotis) για τη δημιουργία στο ισόγειο ανοικτού στεγασμένου χώρου, ο οποίος αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός και χρησιμεύει για την στάθμευση των αυτοκινήτων και ο οποίος κενός και ανοιχτός χώρος ονομάστηκε πιλοτή (pilotis). O όρος αυτός προέρχεται ετυμολογικά από τη γαλλική λέξη pilotis που σημαίνει πασσάλωση, θεμελίωση με πασσάλους και για το λόγο αυτό η ορθότερη γραφή της λέξης στην ελληνική γλώσσα είναι πιλοτή αντί του εσφαλμένου «πυλωτή». Από τις διατάξεις λοιπόν του άρθρου 1 παράγραφος 2 και 5 εδάφιο τελευταίο του Ν. 960/1979 «περί επιβολής υποχρεώσεων προς δημιουργία χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων δια την εξυπηρέτηση των κτιρίων», όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παράγραφος 5 εδάφιο 3 του Ν. 1221/1981, όπου ορίζεται «αι τυχόν δημιουργούμεναι θέσεις σταθμεύσεως εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτιρίου όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (pilotis) κατά τις ισχύουσες διατάξεις, δεν δύναται ν’αποτελέσουν διηρημένας ιδιοκτησίας», σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 174, 1002, 1117 του Α.Κ. και 1, 2 παρ, 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 του Ν. 3741/1929 που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα (ΑΚ) με το άρθρο 54 του Εισ. Ν. Α.Κ., προκύπτει με σαφήνεια ότι εάν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και υπό το πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως του ισογείου χώρου ακαλύπτου (pilotis), ο ακάλυπτος αυτός χώρος δεν μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένες ιδιοκτησίες, δηλαδή ιδιοκτησίες που να ανήκουν στην αποκλειστική κυριότητα ενός ή περισσοτέρων ιδιοκτητών, είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες είτε τρίτοι, αλλά παραμένει ως κοινόχρηστος χώρος, επί του οποίου αποκτάται αυτοδικαίως συγκυριότητα, εφ’όσον υφίσταται οριζόντια ιδιοκτησία σε όροφο της οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου, των οροφοκτητών, κατ’ ανάλογο ιδανικό μερίδιο τούτων επί του κοινοχρήστου αυτού χώρου, που χρησιμεύει σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση (Ολομ. Α.Π. 5/1991, 23/2000).
Έτσι δικαιοπραξία συστατική διαιρεμένης αυτοτελούς ιδιοκτησίας κατά την πιο πάνω έννοια ή άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος στο χώρο της πιλοτής είναι άκυρη σύμφωνα με το άρθρο 174 ΑΚ ως ευθέως αντικείμενη στο Νόμο. Με τη συστατική όμως της οροφοκτησίας πράξη ή, μετά από αυτή, με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, μπορεί εγκύρως, κατ’άρθρα 5 και 13 του Ν. 3741/1929, να παραχωρηθεί η χρήση του χώρου αυτού της πιλοτής ή τμήματός του αποκλειστικά σε έναν ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος της οικοδομής στην οποία υπάρχει ο χώρος αυτός, δηλαδή ο χώρος αυτός της πιλοτής θα ανήκει ως παρακολούθημα σε κάποιο διαμέρισμα. Είναι δε αυτονόητο ότι οι θέσεις αυτές που ανήκουν κατά χρήση ως παρακολούθημα σε κάποιο ή κάποια διαμερίσματα (οριζόντιες ιδιοκτησίες) της οικοδομής, θα ακολουθούν πάντοτε, ως παραρτήματα την τύχη, όσον αφορά το ιδιοκτησιακό καθεστώς των διαμερισμάτων στα οποία ανήκουν.
Έτσι δεν είναι δυνατόν κάποιος να διατηρεί θέση στάθμευσης στη πιλοτή, εάν δεν είναι ιδιοκτήτης κάποιου διαμερίσματος της οικοδομής. Εάν πάλι υπήρξε νομίμως μεταγραφείσα συμβολαιογραφική πράξη, με την οποία η πιλοτή ή τμήματα αυτής κατέστησαν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, αυτή σαφώς και είναι άκυρη, μπορεί όμως να ισχύσει στο σημείο της αυτό, με τη συνδρομή της διατάξεως του άρθρου 200 ΑΚ, κατά μετατροπή (άρθρο 182 ΑΚ) της συμβάσεως, ως πράξη παραχωρήσεως δικαιώματος αποκλειστικής χρήσεως επί της πιλοτής ή των τμημάτων της στον συνιδιοκτήτη της οικοδομής που αναφέρεται ως δικαιούχος αυτών, ενόψει και του ότι το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσεως (ελάσσον) σαφώς εμπεριέχεται στο δικαίωμα της αποκλειστικής κυριότητας (μείζον), συναρτώμενο με συγκεκριμένη ή συγκεκριμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες της οικοδομής, με τη μορφή του περιορισμού της κυριότητας στην οροφοκτησία.(ΕφΑθ 751/1994)
Φυσικά δεν αποκλείεται σε τμήματα της πιλοτής να κατασκευασθούν και κλειστοί χώροι στάθμευσης, με βάση το συστατικό τίτλο της οροφοκτησίας (τη λεγόμενη πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών και κανονισμό πολυκατοικίας), οπότε σε αυτήν την περίπτωση κατ’εξαίρεση δημιουργούνται έγκυρα διαιρεμένες ιδιοκτησίες στους περίκλειστους χώρους στάθμευσης, που θα κατασκευασθούν, των οποίων επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση ακόμη και σε τρίτους που δεν έχουν καμμία σχέση με το κτίριο. (ΑΠ 1493/2001).
Εν κατακλείδι η πιλοτή δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο κυριότητας ή άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος κατά τρόπο ώστε να δίδεται η δυνατότητα ακόμη και σε τρίτο μη ιδιοκτήτη της οικοδομής, όπου βρίσκεται η πιλοτή να γίνεται κύριος αυτής ή τμήματός της δηλαδή να αποκτά ιδιοκτησιακά δικαιώματα.

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου

Ο Διαχειριστής δεν υποχρεούται σε απαντήσεις επί των σχολίων. Οι απαντήσεις σε ερωτήματα δίδονται έναντι αμοιβής, όπως αναφέρεται σχετικά στο πάνω μέρος του ιστολογίου στο κουτάκι με το τίτλο ΡΩΤΗΣΤΕ ΜΑΣ.

Σημείωση: Μόνο ένα μέλος αυτού του ιστολογίου μπορεί να αναρτήσει σχόλιο.