Διανομή εταιρικού ακινήτου στα φυσικά πρόσωπα

ΕΡΩΤΗΣΗ: Ομόρρυθμη εταιρία κατέχει ακίνητο και λόγω συνταξιοδότησης ενός από τους εταίρους, πρέπει να το διανείμει στα φυσικά πρόσωπα.

Στην περίπτωση που θα γίνει μεταβίβαση του ακινήτου από το νομικό πρόσωπο στα φυσικά, τίθεται θέμα πόθεν έσχες για τους εταίρους; Γιατί στην ουσία δεν καταβάλλεται τίμημα για την παραπάνω συναλλαγή. 
Επίσης, αν αναγραφεί ένα χαμηλό, συμβολικό τίμημα στο συμβόλαιο (μικρότερο της αντικειμενικής) και διατυπωθούν στο συμβόλαιο οι ειδικοί λόγοι για τους οποίους αυτό συμβαίνει, μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε το μικρότερο τίμημα για να δηλώσουμε την αγορά στο Ε1 ή πρέπει να δηλώσουμε την αντικειμενική;

Στην περίπτωση που γίνει διανομή και όχι πώληση των περιουσιακών στοιχείων, πρέπει να ακολουθήσει λύση και εκκαθάριση της εταιρίας;
ΑΠΑΝΤΗΣΗ:
Σύμφωνα με την παράγραφο γ΄ του άρθρου 32 του Ν. 4172/2013 περί Κ.Φ.Ε., σχετικά με τις δαπάνες απόκτησης περιουσιακών στοιχείων, όπως τα δεύτερο, τρίτο, τέταρτο εδάφια και οι υποπεριπτώσεις αα΄ και ββ΄ της περίπτωσης γ΄ του άρθρου 32 αντικαταστάθηκαν με την περίπτωση γ΄ της παρ. 2 του άρθρου 48 του Ν. 4305/2014 (ΦΕΚ Α’ 237/31-10-2014) και σύμφωνα με το άρθρο 64 του ιδίου νόμου ισχύει από 31/10/2014 και μετά, ορίζεται ότι:
«Ως ετήσια δαπάνη του φορολογουμένου, της συζύγου του και των εξαρτώμενων μελών του λογίζονται και τα χρηματικά ποσά που πραγματικά καταβάλλονται για:..

    Αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών ή κατασκευή δεξαμενής κολύμβησης. Ως τίμημα αγοράς λαμβάνεται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης, όπως προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια, εκτός εάν από έλεγχο προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπόψη αυτό.»

     Περαιτέρω, με τον Ν. 4254/2014 (ΦΕΚ 85/7.4.2104 Τ. Α΄), ορίστηκε ότι η τιμή πώλησης του ακινήτου είναι αυτή που θα δηλωθεί από τους συμβαλλόμενους στο πωλητήριο συμβόλαιο.

    Σύμφωνα με το άρθρου 4 του Ν. 1587/1950 περί φόρου μεταβιβάσεως ακινήτων, ορίζεται ότι:

«Ο φόρος μεταβιβάσεως επί της αξίας του ακινήτου ή του εμπράγματου  επί του ακινήτου δικαιώματος υπολογίζεται:

  Α) Επί αυτούσιου διανομής ακινήτου μεταξύ συγκυριών βάσει των συντελεστών της περιπτ. Γ` της παρούσης παραγράφου, μειούμενος εις το τέταρτον… Οι βάσει των συντελεστών της περιπτ. Γ` της παρούσης παραγράφου προσδιοριζόμενος φόρος μειώνεται ωσαύτως εις το τέταρτο  και επί μεταβιβάσεως κατά τη διάλυση  ομορρύθμου  ή ετερορρύθμου  εταιρείας  ή εταιρείας περιορισμένης ευθύνης… Γ) Σε κάθε άλλη περίπτωση σε τρία τοις εκατό (3%) επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου»

    Περαιτέρω, σύμφωνα με το εδάφιο δ΄ της παρ. IA΄ του ίδιου άρθρου και νόμου σε περίπτωση απόληψης μερίδων, από αποσυρόμενους εταίρους, από την ακίνητη περιουσία ομόρρυθμης, ετερόρρυθμης εταιρείας ή εταιρείας περιορισμένης ευθύνης κατά το λόγο της εταιρικής τους μερίδας, ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με μειωμένο φορολογικό συντελεστή στο τέταρτο του ακεραίου που ισχύει κατά περίπτωση επί της αγοραίας αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου ή τμήματος αυτού, το οποίο εξέρχεται της εταιρικής περιουσίας.

    Επισημαίνεται, ότι σε περίπτωση διάλυσης εταιρείας και μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας της στα μέλη της δεν υφίσταται διανομή, αλλά μεταβίβαση από το νομικό πρόσωπο της διαλυόμενης εταιρείας στα μέλη της, η οποία θα πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου (ΣXET: η απόφαση 1993/1978 του Σ.Τ.Ε.).

    Σύμφωνα με τα ανωτέρω και τα ερωτήματά σας, θεωρούμε ότι:

Σύμφωνα με τον Ν. 4172/2013 όπως τροποποιήθηκε από τον Ν. 4254/2014, ορίζεται ότι:

«Η τιμή κτήσης προσδιορίζεται ως εξής: α) Στην περίπτωση κτήσης λόγω μεταβίβασης με επαχθή αιτία, είναι το τίμημα ή η αξία του ανταλλάγματος, όπως προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο». Θέση μας είναι πως και στη διανομή λαμβάνεται υπόψη η αναγραφόμενη αξία επί του συμβολαίου και όχι η αντικειμενική αξία

Στις Ο.Ε., Ε.Ε. και Ε.Π.Ε. γίνεται διανομή των ακινήτων του λυθέντος νομικού προσώπου, ενώ στις Α.Ε. τα ακίνητα πρέπει πρώτα να μεταβιβασθούν με πώληση. Κατά συνέπεια, στην περίπτωση που το ακίνητο διανεμηθεί κατά την ανάληψη μερίδας αποχωρούντος εταίρου ή κατά την εκκαθάριση δεν υφίσταται πώληση και κατά συνέπεια δεν υφίσταται εφαρμογή τεκμηρίων

Πηγή: http://www.e-forologia.gr (KOMVOS)